中国内地房股海外发债潮再起 开发商未雨绸缪择

* 今年第二轮内房股发债潮再现苗头

* 销情回暖,房地产商急于筹资购地

* 调控松紧莫衷一是,开发商未雨绸缪

* 估值吸引,料集资活动陆续有来

* 集资活动将陆续跟进,发债或是好选择

* 发行新股方式较普遍,亦有多家企业待发人民币债

记者 梁慧仪

记者 梁慧仪

香港8月4日电---中国房地产商新一轮的海外发债行动已徐徐展开,虽然对下半年中央调控楼市是松是紧仍莫衷一是,但在市场对高息产品风险胃纳开始恢复时,房产商见机行事"先筹未来钱",为支撑後续成长储备弹药.

香港7月3日电---上半年香港上市的内地房地产公司股价大幅上扬兼跑赢大市,它们通过种种方式在本地市场已集资近200亿港元.分析师相信,由于上市房企估值已升至较高水平,加上本身有补充土地的需要,料短期集资情况仍会持续.

尽管大部份内房股的财政仍然稳健,但在内地银行贷款未见放松,即使目前手头或未有具体的土地收购计划进行,但分析师预期将会有更多的内房股在资金上未雨绸缪,为将来出现的土地收购做好准备,或为到期债务再融资.

近期宣布集资的内地房地产商,有规模较大的如华润置地、远洋地产、瑞安房地产,亦有中小型发展商如合景泰富、上置集团等.集资方式以发行新股方式较为普遍,资金主要用于买地或开发土地.另在内地开发豪宅项目的新加坡仁?置地,上月中亦通过发行新股及可换股债券集资.

继上月中远洋地产宣布发行可9亿美元可换股证券,为下半年内房股的集资活动揭开序幕後,世茂房地产、合景泰富和碧桂园等先後发行或宣布发债计划.

"现时内地房地产公司已不再担心还债问题,因为它们能把物业销售出去,之後便想要增加土地储备,"苏格兰皇家银行亚太区地产研究部主管吴嘉俊称.

"房地产商的业务模式决定了流动性是它们的首要考虑,当市场好转,它们集中出来利用这个机会,是非常正常的."惠誉国际评级亚太区企业评级董事王颖称.

他指出,由于发展商不能向银行贷款购地,故此便有需要在市场集资,而一些集资作一般营运用途的公司,在项目开工後可向银行借项目贷款,後续资金不成问题.

她指出,近期市场对高质量的高息票据的兴趣渐见恢复,这从投资者对此前世茂房地产发行的票据反应不错可见一斑.

事实上,内地发展商去年在土地市场几近"冬眠",土地拍卖流标情况也相当普遍.但自今年初楼市元气逐渐恢复,地产商踊跃入市圈地,当中包括大型企业如世茂房地产、广州富力地产、SOHO中国等.

以长三角为基地的世茂房地产已成功发行5亿美元的优先票据.最近公布拟发债的则包括以广东省为基地的合景泰富和碧桂园.另有市场消息指,中国地下商城运营及开发公司--人和商业亦已委聘了美银美林、中银国际及瑞银为其安排与定息产品投资者进行会面.

至于大型国企中化集团旗下的方兴地产,日前更宣布以40.6亿元人民币购入北京东四环一幅"地王",每平方米楼面地价高达1.45万元人民币.

事实上,这一轮拟发债的公司,部份已是今年内二度寻求发债.包括碧桂园和人和商业.碧桂园于4月份时已发行了5.5亿美元的优先票据,以赎回先前发行的可换股债券,是次公司发债所得,除了回购2013年到期而尚未赎回的可换股债券外,也会用于现有或未来的房地产项目.而人和商业在5月时也已发行了3亿美元的优先票据.

官网登录,投行花旗于6月下旬发表的报告预计,短期内将有更多的内地房地产公司趁机集资.据该行的分析,截至6月22日止,配股後公司的股价平均仍上升21%,反映市场反应正面,但假如未来有更多的集资行动出现,而市场的流动性被吸收,届时市场的反应可能会不同.

"它们可能希望在海外集资用以买地,或为到期债务再融资,因为透过这渠道所筹资金的用途,较在内地银行融资较为宽松."野村证券债券分析师Annisa Lee表示.

该行报告显示,目前中国房地产股的股价较每股资产净值平均折让约7%,较25%的历史平均折让收窄;以账面值计,这些公司目前的账面值为2.1倍,亦高于历史平均的1.8倍水平.

**增长中的市场仍有迷雾**

"现在内地是增长中的市场,发展商要有钱才能壮大."里昂证券地产研究部主管王艳表示.

她说,现时即使是内地最大的房地产商,市占率也只有3%,要翻一番也非难事,因为内地居民的自有房屋比例仍偏低,而他们的收入增长则较快.

然而,短期而言,至少在今年下半年,内地的房地产市场仍是充斥着不明朗因素.

为遏抑高房价,中国政府自4月中旬连番出台堪称史上最严厉的房市调控措施,到今已显初步效果.6月全国70个大中城市房屋销售价格环比下降0.1%,为2009年2月来首次.

这些措施亦令楼市交投即时放缓,多家上市房地产公司5、6月合同销售额较4月份均有所下调,上半年的销售额亦大多未及全年目标一半.由于房地产商在去年楼市景气时有大量新项目开工,并陆续于今年下半年供应市场,使到下半年楼价下调压力增加,分析师料房地产商全年销售或未能达标.

虽然调控政策初见成效,一度让市场揣测後续调控力度将有所放松.但中国官方已多次表态,下半年楼市调控不会松懈.

住建部政策研究中心副主任王珏林近日指出,房地产调控政策不达到效果绝不会放松,下半年应稳定政策以减少市场的预期,一些城市应加大政策执行力度.

**集资方式各取所需**

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